Město jedná s developery

Až 85 % výstavby by mělo být věnováno bydlení. Domov by zde mělo najít zhruba 23 000 obyvatel. Tolik lidí žije pro představu třeba v Litoměřicích, Havlíčkově Brodě nebo Chrudimi. Pouhých 10 % pozemků náleží městu či městské části, jde však navíc především o stávající komunikace. Řádově tak vznikne jen pár set obecních bytů. Developeři se ale podílejí na budování infrastruktury, občanské vybavenosti i tvorbě veřejných prostranství. Dochází k tomu na základě nově navržené metodiky spolupodílů investorů do území neboli kontribuce. Její výše se stanoví na základě velikosti hrubé podlažní plochy vystavěných domů, kterou investor v území vytvoří. Vyšší tarif mají projekty vyžadující změnu územního plánu. Plnění může být finanční i nefinanční, jako například zajištění projektové dokumentace nebo výstavba mateřské školy, která se posléze předá do správy městské části. Na území nákladového nádraží Žižkov je aktuálně plánováno plnění developerů ve výši 1,5 miliardy korun.

Jak vypadají soukromé investice?

Také proto se diskuze vedle náměstka primátora hl. m. Prahy Petra Hlaváčka, místostarosty MČ Praha 3 a radního pro územní rozvoj a finance Pavla Dobeše a Jitky Romanov z IPRu zúčastnili zástupci zdejších investorů, a to Anna Šídová ze Sekyra Group, Dušan Kunovský z Central Group a David Musil z Penta Real Estate.

Nejdéle působícím soukromým investorem v území je Sekyra Group, která aktuálně není vlastníkem pozemku, ale má uzavřené smlouvy o smlouvách budoucích s Českými drahami. Central Group zde operuje hned na třech lokalitách. Před sedmi lety společnost odkoupila od Discovery Group severní část nákladového nádraží, což je specifická oblast, která nevyžaduje změnu územního plánu. Zde se staví rezidence Parková čtvrť s pravděpodobně nejdražšími byty. Central Group patří dále Ústřední telekomunikační budova (CETIN) a severní i jižní část lokality Jarov. Nováčkem je pak Penta Real Estate, která do území vstoupila před třemi lety a stejně jako Sekyra Group má nyní smlouvy o smlouvách budoucích se současným vlastníkem České dráhy. 

„Původní návrh na proměnu severní části se nelíbil občanům ani městské části. Velký hotel a obchodně administrativní centrum spolu logicky nesly obrovské dopravní zatížení. Jakmile jsme pozemky odkoupili, začali jsme jednat s městkou části a IPRem o preferencích pro území. Původní projekt jsme vyhodili a spolu s architektem Jakubem Ciglerem jsme vytvořili nový urbanisticko-architektonický koncept, který získal podporu.“

Dušan Kunovský, zakladatel a předseda představenstva Central Group

„Byty se možná zdají drahé, ale nákladově se teď zkrátka nedostaneme pod 90 000 na metr čtvereční.“

David Musil, business director pro rezidenční výstavbu, Penta Real Estate

Dohoda v území mezi developerem a městem je základem úspěchu a nutnou podmínkou pro změnu územního plánu. Ten je zase potřeba k tomu, aby se začalo stavět. Dokument, který IPR vypracoval, není územní studií zakotvenou v zákoně, ale takzvanou urbanistickou studií s prvky regulačního plánu. Ta sice není právně vymahatelná, ale stane se závaznou přílohou smluv mezi městem a investory. Jednoduše řečeno – změna územního plánu nastane až na základě urbanistické studie, do které se propsaly mnohé připomínky veřejnosti.

Jak je na tom veřejná vybavenost?

Nové bydlení přináší logicky nové potřeby. V rámci městské čtvrti vzniknou dvě základní a několik mateřských škol. Počítá se se sociálně-zdravotním zařízením a kulturně-společenským centrem v nádražní budově, kde by mohl vzniknout také nový kampus se zapojením vybrané soukromé, střední či vysoké školy. Potřeba je rovněž domov pro seniory nebo dům s pečovatelskou službou. 

„Na území se plánuje hned několik architektonických soutěží. Jedna z nich bude vypsána na základní školu, zde je zásadní dobré zadání. Druhá pak proběhne jako architektonicko-krajinářská soutěž na nový lineární park spojující území. Vzhledem k velkému množství aktérů na území je myslím vhodné zvolit formu soutěžního dialogu, kterou jsme si vyzkoušeli třeba u Karlova náměstí nebo na Rohanském parku. Umožňuje totiž postupné hledání a jasnou specifikaci zadání.“

Jitka Romanov, urbanistka IPR  

Území musí být dobře prostupné

Studie umožňuje v okolí nákladového nádraží vznik převážně obytných budov v tradičních městských blocích, které svou výškou a objemem plynule navážou na stávající okolní zástavbu. Ve středu území a na východě je umožněn vznik zástavby volnější a domy se zvyšují. Dokument obsahuje také požadavky na konkrétní procento zahrad a nezpevněných ploch či procento veřejně přístupné části bloku. Zásadní je maximální prostupnost celého území. Východozápadní propojení by mělo být převážně zelené. Navrhovaný lineární park propojí dvoranu nádraží s promenádou a s Malešickým lesem i parkem na východě. Posílit by se ale mělo i severojižní propojení. To zase umožní širší ulice, které doplní trojité stromořadí.

Veřejné investice zlepší propojení

Těžištěm proměny je přestavba památkově chráněné funkcionalistické budovy nádraží, která byla v roce 2013 prohlášena nemovitou kulturní památkou a výhledově by se měla změnit na společensko-kulturní centrum. Výraznými veřejnými investicemi jsou vznik nové tramvajové tratě, realizace nového propojení Jarovská třída, rekonstrukce ulic Jana Želivského a Malešická. Dochází zde i k rekonstrukci významných sousedních ulic. Už probíhá oprava Koněvovy ulice, chystá se proměna Vinohradské třídy, vzniká nová tramvajová trať v Počernické ulici, plánuje se městský okruh a připravuje se úprava Olšanské ulice a jejího okolí. 

„K území přistupujeme velmi pokorně. Městská část vnímá nákladové nádraží Žižkov jako své největší a nejvýznamnější rozvojové území.“

Pavel Dobeš, místostarosta MČ Praha 3, radní pro územní rozvoj a finance

Vznikne nová tramvajová trať

Páteřní osou nové čtvrtě bude zmíněná tramvajová linka sledující původní trasu železnice spolu s promenádou pro pěší a cyklisty. Tramvaj nově povede od Olšanské ulice až k areálu Auto Jarov, kde bude zakončena smyčkou. Úsporné řešení bylo navrženo na základě připomínek veřejnosti právě tak, aby nezasahovalo do Malešického lesa, který slouží pro rekreaci obyvatel Prahy 3 i 10. Celkově se nyní počítá se sedmi novými tramvajovými zastávkami (oproti původním plánovaným pěti). Vznikne také dopravní spojení Malešické a Českobrodské – nová Jarovská třída. Ta posílí dopravu směrem k východu a pomůže odlehčit přetíženou ulici Jana Želivského a křižovatku na Ohradě. V blízkosti budovy nákladového nádraží by naopak měla vzniknout maximální zklidněná část čtvrti. 

Jak se bude pracovat s vodou a zelení?

Mezi významná veřejná prostranství patří vedle promenády s tramvajovou tratí i samotná dvorana nákladového nádraží Žižkov, plocha za mostem K Červenému dvoru nebo kvalitně provedené obytné ulice s trojitým stromořadím. Oblast bere v potaz i nová pravidla pro modrozelenou infrastrukturu čili vodní prvky a zeleň ve městě, které Praha teprve připravuje. Podle budoucích standardů se budou sázet stromy i efektivně řešit hospodaření se srážkovými vodami.

Podívejte se na celou diskuzi z CAMPu: