Proč jsou byty tak drahé?

Za hlavního viníka bytové krize je často označováno krátkodobé pronajímání bytů pro turisty. V Praze jich web Airbnb nabízel v květnu loňského roku necelých 10 tisíc a tvořily tak zhruba 1,6 % všech bytových jednotek. V okrajových částech metropole se skoro nevyskytovaly. Podílejí se hlavně na umrtvení centra, kde se tímto způsobem před vypuknutím koronavirové pandemie využívala každá pátá jednotka. 

Z bytů inzerovaných na webových portálech se občas ozývají hlučné party a sousedé si na turisty stěžují. Na růst cen ale nemá dopad jen pronajímání cestovatelům. Problematické jsou i nemovitosti tiché, vlastněné jako dobrý sejf na peníze. Centrální banky po celém světě chrlí nové peníze a drží úrokové sazby nízko, aby podpořily ekonomiku. Je velmi těžké peníze bezpečně zhodnotit, což poznáte letmým pohled na svůj spořicí účet. Investice do bytu je pro konzervativní zájemce zatím jasnou výhrou a o pražské byty mají zájem i lidé ze zahraničí, aniž by v nich chtěli bydlet. V některých developerských projektech je až 45 % jednotek zakoupeno cizinci, průměrně je takto prodaný každý desátý byt v metropoli.

Žijeme sice v období nízké inflace, při jejím výpočtu se ale s raketově rostoucími cenami bytů stále nepočítá. Do vzorečku se dostane pouze zvýšení nájmů nebo stavební úpravy v bytě.

Nestaví se dostatek nových bytů. Developeři si stěžují na složitost zákonů a byrokratické průtahy. Takřka proti všem novým projektům bojují jejich sousedé. Často oprávněně, často proto, že komunikace o projektu neprobíhá hned od začátku.

Ve výčtu faktorů nepříznivě ovlivňujících ceny bydlení bychom mohli pokračovat dlouho: do Prahy se stěhují noví obyvatelé, lidé častěji bydlí sami, dožívají se delšího věku, z bytových domů vznikají kanceláře a hotely.

Co s tím chce město dělat?

Strategie rozvoje bydlení říká, že bydlení není jen osobním problémem, se kterým se v nepřehledné džungli musí poprat každý sám. Nová koncepce dává Praze naději na kvalitnější město pro všechny její obyvatele. „Město musí usilovat o to, aby nové bydlení vznikalo primárně v kompaktních a dobře vybavených městských lokalitách a dalo vzniknout tzv. městu krátkých vzdáleností. Tím se také minimalizují náklady na potřebnou infrastrukturu,“ říká ředitel IPRu Ondřej Boháč. Významný obrat k lepšímu by mohl nastat okolo roku 2030.

Magistrát chce poskytnout lepší podmínky všem, co chtějí nové byty stavět. S přebujelou byrokracií hodlá bojovat ve složité síti městských úřadů i rychlým schválením nového územního plánu. Představitelé města ale nechtějí jen čekat, kdo ze soukromých investorů se stavění ujme. Praha založila svou vlastní developerskou společnost. Ta bude aktivně vyhledávat vhodné městské pozemky a připravovat vlastní projekty, například na Palmovce či v Nových Dvorech u plánovaného metra D. Na konci této dekády chce mít společnost za sebou alespoň deset úspěšných projektů.

Oblast bydlení je rozdrobena mezi různé radní, odbory i organizace města. Dokument říká, kdo by se měl postarat o konkrétní opatření. Strategie bude pravidelně hodnocena a rozpracována do akčních plánů, ten první pro období 2021–2025 má být dokončen ještě v letošním roce. Každá nově zvolená reprezentace bude mít šanci vývoj situace vyhodnotit a upravit potřebné kroky.

Sledovaným cílem je například zvýšení počtu nově dokončených bytů na 9 tisíc ročně (z dnešních přibližně 5,5 tisíc). Důležitým ukazatelem dostupnosti bydlení je i cena bytu v poměru k platu. Pokud by průměrně vydělávající Pražan investoval celou svou hrubou mzdu do bytu v Praze o výměře cca 70 m2, své bydlení by měl splacené až po 13,3 letech. Strategie by chtěla toto číslo snížit na 10 let, v Berlíně v roce 2017 stačilo 6 let.

Město a jeho byty

Politikou města v bytové oblasti byla donedávna hlavně privatizace. V roce 2019 mělo město ve správě 31 456 bytů. To je zhruba 5 % z celkového počtu bytových jednotek v metropoli. Ještě v roce 2011 to byl dvojnásobek. O třech čtvrtinách bytů rozhodují městské části, kterých je v Praze 57 a každá zatím postupovala trochu jinak. V přepočtu na 1 obecní byt připadá v Praze 42 obyvatel. Kupříkladu v Curychu, Vídni či Kodani je to méně než 10 občanů. Výrazně více bytů si udrželo i Brno, kde je jeden obecní byt na 13 obyvatel.

Nové bydlení ve vlastnictví města se skoro nestaví. Za celé období 2011–2018 byla na území Prahy dokončena výstavba jen 472 obecních bytů. Cílem je, aby město do nabídky nemovitostí přispělo každý rok alespoň 500 novými byty. Bude také pokračovat program zvýhodněných pronájmů pro potřebné profese, jako jsou například učitelé či zdravotníci.

Pomoc seniorům i znevýhodněným

Nevyhneme se zvýšení nájmu v obecních bytech, který je dnes hluboko pod tržní cenou (soukromému vlastníku platí obyvatelé 3,75x víc). I tak se očekává, že obecní nájemné bude v roce 2030 stále zhruba poloviční. Lidem v nouzi budou adresně a na základě jasně daných kritérií poskytnuty výhodnější podmínky, což by mělo snížit počet obyvatel s bytovými problémy o skoro 5 tisíc.

V roce 2018 žilo v hlavním městě 780 dětí a seniorů v nevyhovujících podmínkách ubytoven a dalších 130 dětí v azylových domech. Tato nejsmutnější čísla by strategie chtěla ambiciózně stlačit na nulu, hlavně navýšením počtu městských sociálních bytů.

Senioři zůstávají osamoceni ve velkých bytech. Neexistuje dostatek menších bezbariérových jednotek, kam by se mohli přestěhovat. Počet bytů pro seniory by se měl zdvojnásobit na minimální počet 5 tisíc bytů. Město chce také přes svou agenturu motivovat majitele Airbnb bytů k dlouhodobému pronajímání. Alespoň 500 rodin s horším sociálním zázemím magistrát výhledově podpoří tím, že vlastníkům bytů bude garantovat placení nájemného a pomoc s případnými opravami.

Založte baugruppe nebo družstvo a město vám pomůže

Rozvoj v lokalitě může nastartovat i nová městská budova a zlepšená infrastruktura. Soukromé výstavbě v nové čtvrti Bubny-Zátory jistě pomůže výstavba nové městské filharmonie, podpory dle vzoru západních metropolí se dočkají ale i drobnější projekty.

Strategie chce podporovat kromě nájemního i družstevní bydlení, u kterého je velká šance, že vlastníci budou v bytech skutečně žít. Družstevní bydlení je populární i v těch nejhonosnějších velkoměstech. Specifická jsou družstva na newyorském Manhattanu, která si ostražitě hlídají, kdo si byt v jejich domě koupí. Přijímacím řízením neprošla ani zpěvačka Madonna.

Radní chtějí zvýšit pestrost nabídky různých forem bydlení. Zvýhodněný pronájem městských pozemků podpoří například cohousing. Sdílené bydlení většinou nemusí znamenat to, že se s ostatními dělíte o ledničku, ale spíš o kvalitní polosoukromý prostor zahrady.

Německý výraz baugruppe označuje společenství rodin, které si postaví dům za pomoci architekta, často na původně městském pozemku, o který nikdo jiný nejevil zájem. Součástí často bývají společné prostory jako knihovna či dokonce bazén. Nejde o generování zisků jako u běžných developerských staveb, komunikace všech zúčastněných je mnohem klidnější. Sousedé a město mají větší možnost stavbu ovlivnit.