Sekce rozvoje města vznikla teprve před dvěma lety. Umožňuje, aby se plány na to, jak určité území uspořádat a využít, spojily s vizemi, jaké investice město potřebuje. Které další výhody přináší spojení územního a strategického plánu?

Strategické a územní plánování funguje v českém prostředí tradičně odděleně. Ve velkých městech západní Evropy je ale už běžné, že tato plánování vznikají zároveň. Jedno bez druhého totiž v praxi dost dobře nefunguje. Abychom si to lépe představili, uvedu jednoduchý příklad. V Praze vzniká nová čtvrť Bubny-Zátory. Hned na počátku je třeba přemýšlet komplexně, a ne jen z pohledu územního plánování. Nelze tedy pouze řešit, jak budou uspořádány jednotlivé budovy, jaká bude jejich výška nebo kudy povedou ulice. Už ve fázi plánování je nutné přemýšlet nad praktickými strategickými ukazateli, jako třeba kolik škol bude zapotřebí, jaká bude kulturní náplň nové čtvrti, zda je naplánovaná dostatečná kapacita sportovišť či jaká je její ekonomická udržitelnost. Právě proto se snažíme překonat letitou bariéru mezi strategickým a územním plánováním a propojit ekonomický a demografický pohled s tím územně plánovacím a architektonicko-urbanistickým.

Sekce má celkem čtyři kanceláře. Čemu se věnují?

Kancelář metropolitního plánu má na starosti přípravu nového územního plánu Prahy – Metropolitního plánu. Kancelář analýz města připravuje a analyzuje data pro Prahu, tedy spravuje územně analytické podklady. Kancelář rozvoje městských čtvrtí se věnuje rozvoji klíčových rozvojových oblastí metropole, takže koordinuje zpracování územních a urbanistických studií. Kancelář strategií a politik udržitelnosti pak připravuje městské strategické dokumenty, oborové politiky a strategie ekonomie, obyvatelstva či bydlení. Relativně nedávno zpracovala například důležitý dokument: Strategii rozvoje bydlení v hl. m. Praze. Celkově shromažďujeme opravdu obrovské množství dat. Toho objemu se ale nesmíme zaleknout, což kolegové zvládají velmi dobře. Vše spolu proto sdílíme a vzájemně si prezentujeme vývoj klíčových projektů před standardní revizí od kolegů.

Výrazně se věnujete tématu bydlení. Jak dnes Pražané žijí?

V Praze je podle posledního sčítání lidu z roku 2021 celkem 721 332 bytů. Velmi silně stále převažuje vlastnické bydlení. Až 70 % Pražanů žije ve vlastním bytě či domě. Zajímavé je, že se zvedla průměrná plocha na jednoho obyvatele: z předchozích 31,7 m² poskočila na 35 m². Zároveň ale výrazně vzrůstá počet jednočlenných domácností, ať už mladých singles nebo seniorů, a ty tento průměr zvyšují. Průměrný pražský byt má zhruba 70 m2, novostavby už ale pracují s menší rozlohou. Až 60 % nových bytů, které staví developeři, má dnes dispozici 2+kk, plošný standard se přitom pomaluju snižuje z nějakých 50 m² na zhruba 45 m².

Celý trh s hypotékovým bydlením ale momentálně zamrznul. Na hypotéku dosáhne málokdo, stavět je velmi drahé. Metr čtvereční v Praze dnes stojí průměrně 155 800 Kč. Pronájem průměrného 2+kk nebo 2+1 bytu pak vyjde na 25 000 Kč a více. Na koupi běžného bytu si zájemce musí připravit 13 ročních platů, v Belgii na to stačí například jen 5 ročních příjmů.

Proč je tedy bydlení v Praze tak drahé?

Příčin je hned několik. První z nich je veskrze pozitivní. Praha je úspěšné a dobré město k životu, kde lidé aktuálně chtějí bydlet. Podíl cizinců žijících v metropoli se dnes blíží 20 %. Stejně jako další světová města čelíme globalizaci, která se sebou přináší velkou urbanizaci a populační růst. Tlak na využívání území tak sílí. Praha zažila v minulosti velký růst suburbií. Dnes je ale jasné, že se musí zahušťovat, nikoliv rozpínat.

Dalším faktorem je zmíněný vysoký podíl vlastnického bydlení. V západoevropských městech žije daleko více lidí v nájmu, podíl obecních bytů je však také výrazně vyšší a má tradici. Čechům se ale nelze příliš divit, druhá polovina 20. století nám ukázala, že vlastní bydlení je jedna z mála jistot, na které se můžeme spolehnout. Mnoho lidí pak vnímá investici do nemovitosti jako pojistku na stáří, protože nevěří chatrnému důchodovému systému.

Třetím problémem je, že zkrátka stavíme málo a pomalu. Pražský bytový fond je relativně starý. To přináší vyšší náklady na údržbu i energie. Ústředním rysem pražské bytové politiky a většiny městských části byla donedávna privatizace obecního bytového fondu, která do určité míry nahrazovala právě absenci nové veřejné výstavby. To už se ale naštěstí změnilo. Aby se Praha mohla kvalitně rozvíjet, potřebuje nové byty. V Čechách však máme extrémně složitý povolovací a plánovací systém. To je při současných cenách a inflaci skutečně nebezpečný koktejl. My jsme ale na novou výstavbu připraveni. Metropolitní plán otevírá mnohá území, na kterých se může stavět. Dává jim jasnou regulaci a říká, kde má co vzniknout.

Nový stavební zákon ale rychlejší výstavbě moc nepomáhá.

Ten původní ji nahrával. Uvidíme, jak dopadnou novely nového zákona. Česká republika si zaslouží stavební zákon, který se řídí trendy 21. století a vychází z územního plánování v západní Evropě, kde mají města větší pravomoci a schvalovací procesy jsou mnohem rychlejší. U nás tomu tak není, místní samosprávy zmůžou jen pramálo. Každé město je přitom jiné, má svá specifika i charakter. Vlastní stavební předpisy mohou do českých měst přinést kvalitní stavby, vytvořit příjemná místa pro život a podtrhnout jejich charakter. Právě proto jsme usilovali o autonomii Pražských stavebních předpisů, které metropole má už od roku 2016. Nový stavební zákon usiluje o jednotný standard územně plánovací dokumentace. To v praxi znamená, že by se všechny platné i aktuálně pořizované územní plány měst musely přepracovat.

Česká legislativa potřebuje zjednodušení povolování, zkrátka jedno razítko na všechno. Problém ale není jen v samotném povolování staveb, chybí nám také mechanismus, jak efektivně dojít k dohodě v území, tedy k rozhodnutí, kde má vzniknout například bydlení, škola, nebo třeba průmyslová zóna. Dlouho jsme byli zvyklí na paternalistickou roli státu a hierarchický systém plánování. Jako bychom pořád měli pocit, že to stát dělá lépe. Tak to ale není. Musíme sebrat odvahu a přenést více odpovědnosti na samosprávu. Umím si představit, že bude starosta rozhodovat o tom, co se v dané obci postaví či nepostaví. Místní občané mu pak jednoduše vystaví účet v demokratických volbách.

Vraťme se ale zpět do Prahy. IPR Praha vytvořil Strategii rozvoje bydlení v hl. m. Praze. Jaké jsou její základní cíle?

Strategii schválilo v roce 2021 Zastupitelstvo hl. m. Prahy, nyní se připravuje také akční plán. Dokument identifikuje hlavní důvody zhoršující se dostupnosti bydlení a navrhuje řešení. Mezi prioritní oblasti patří výstavba dostupného a kvalitního bydlení, rozvíjející se městský fond, udržitelné a standardní bydlení pro specifické skupiny obyvatel, atraktivní bydlení na území celého města a otevřená spolupráce města s klíčovými aktéry. Podle této strategie by mělo každý rok vzniknout 9 000 nových bytů. V současnosti je přitom dokončeno přibližně 5 500 bytů ročně. Do roku 2030 by se tak měl počet městských bytů rozšířit na minimálně 35 000. Strategie se také věnuje problematice krátkodobých pronájmů, jako jsou Airbnb. Jejím cílem je přitom snížit takto využívané byty z více než 11 000 na maximálně 5 000.

Co už se povedlo změnit?

Podařilo se omezit privatizaci bytů ve správě města. Vznikla Městská nájemní agentura, která zprostředkovává pronájem soukromých bytů Pražanům v bytové nouzi. Cílem města je tak podporovat preferované profese, jako jsou učitelé, zdravotníci nebo policisté, které nedosáhnou na komerční nájemné. Založila se Pražská developerská společnost, jež připravuje pozemky pro výstavbu, tedy provádí tzv. land development, a rozvíjí výstavbu nových obecních nájemních bytů na městských pozemcích.

Praha má velké množství vnitřních kapacit, kde stavět. Jedná se například o jeden z největších a nejdůležitějších pražských brownfieldů, Bubny-Zátory, který se promění v domov pro 25 000 obyvatel v 11 000 bytech; dále Smíchov, Nákladové nádraží Žižkov nebo Rohanský ostrov. Pro tato rozvojová území se podařilo vytvořit nástroj kontribuce: developer musí pro novou čtvrť buď postavit například určitý počet škol, školek, zdravotnických zařízení či městských bytů, které předá do správy konkrétní městské částí, případně je domluvena jiná forma kontribuce. Připravuje se také pilotní projekt spolkového bydlení.

Stále nám ale chybí garanční mechanismy ze strany států, obcí, ale třeba i církví. Nedávno jsem například pracovně navštívil Jižní Koreu, kde mají garanční banku jak pro státní bydlení, tak pro soukromou sféru, která pomáhá i velmi drobným developerům. V České republice nemáme tržní mechanismy pro podporu malých subjektů. V Nizozemí zase fungují vysloveně udržitelné úvěry skrze specifickou banku, které se zaměřují pouze na udržitelné projekty.

Zmínil jste Pražskou developerskou společnost. Kde vznikají nové městské byty?

Aktuálně se připravují menší individuální i větší projekty. Zmínil bych třeba bytový dům s 56 městskými nájemními byty a maloobchodními prostory v přízemí, který vznikne mezi ulicemi V Botanice a Matoušova na Praze 5, nebo městský bytový dům u fotbalového stadionu Bohemians se 139 nájemními byty a parkovacím stáním pro obyvatele domu i rezidenty Prahy 10. Návrhy obou domů navíc vzešly z architektonické soutěže. Stavět se bude také v Dolních Počernicích, kde vznikne až 1 500 nových bytů na pozemcích o rozloze 185 000 m². Další projekt se připravuje také na městských pozemních podél ulice Arnošta Valenty na Černém Mostě. Městské byty by pak měly sloužit především pro tzv. preferované profese. Jaká zaměstnání to přesně budou a jaký bude poměr takto dedikovaných bytů nelze nyní přesně říct, každopádně to bude velmi silné politické téma.

Aktuálně v CAMPu běží výstava Praha zítra? Domy a byty. Můžete popsat, jak přesně se na ní vaše sekce podílela?

Kolegové se podíleli především na sestavení typologie současného bydlení. Poskytli také data. Na výstavě s námi velmi intenzivně pomáhal i náš bývalý kolega Vojtěch Kubát, který dnes již působí jako specialista dostupného bydlení na Ministerstvu pro místní rozvoj.

Jakým dalším klíčovým projektům a tématům se vaše sekce aktuálně věnuje?

Nová Rada hl. m. Prahy má ve svém programovém prohlášení, že chce Metropolitní plán dokončit v tomto volebním období. My tedy děláme všechno proto, aby se to povedlo. Minulý rok proběhlo představení plánu veřejnosti. Aktuálně pilujeme detailní harmonogram všech následných kroků. Dokončujeme také Územně analytické podklady, které by mělo vedení města projednat příští rok. Kolegové z Kanceláře rozvoje městských čtvrtí zase dokončili Územní studii Pražské památkové rezervace. Ve spolupráci s evropskou sítí měst EUROCITIES jsme se zapojili do pomoci ukrajinským městům, se kterými sdílíme zkušenosti s městským plánováním. Kancelář strategií a politik udržitelnosti nedávno zpracovala dokument Praha v mezinárodním kontextu, který sleduje indikátory rozvoje a kvality života napříč desítkou evropských měst – jako je Vídeň, Kodaň, Berlín, Amsterdam, Milán či Barcelona – za posledních deset let, a to ve čtyřech tematických kapitolách: prosperita, stabilita, udržitelnost a vybavenost. Kolegové dále připravili akční plán pro dostupné bydlení, které nadále zůstává naším klíčovým tématem.

Jak dlouho pracujete na institutu?

Nastoupil jsem v roce 2012 ještě na Útvar rozvoje města, který prošel záhy transformací na Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy. Nejprve jsem působil jako architekt v Kanceláři metropolitního plánu pod vedením Romana Kouckého, později jsem se stal jeho zástupcem a následně tajemníkem ředitele Sekce plánování města. Od roku 2018 jsem vedl Sekci detailu města, od prvního dubna 2022 pak řídím nově vzniklou Sekci rozvoje města. Mezitím jsem dokončoval doktorské studium v oboru urbanismu a územního plánování na Fakultě architektury ČVUT v Praze.

Jak vypadá váš běžný pracovní týden?

Můj týden má poměrně jasné schéma, které se pravidelně opakuje. V pondělí začínám organizační schůzkou a kontrolou agendy na celý týden, během semestru také odpoledne učím na Fakultě architektury ČVUT. V úterý máme na institutu tzv. „jednací den“. Dopoledne máme koncepční schůzku, na které si představujeme aktuální projekty s vedoucími kanceláří, odpoledne se pak koná porada vedení a porada plánovacích sekcí. Ve středu se setkáváme s pořizovatelem, tedy Magistrátem hl. m. Prahy. Ve čtvrtek dopoledne probíhají schůzky s jednotlivými kancelářemi. Pátek se pak snažím mít „volný“ a věnovat se pouze koncepční práci bez jakýchkoliv schůzek. Řekl bych, že mám docela rád výzvy. Neustále vyjednávání a domlouvání často i protichůdných potřeb mě baví. Jediné, co mi snad občas vadí, je tempo našeho resortu: v plánování vše trvá velmi dlouho. Obzvláště pak v českém prostředí.